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venerdì 3 aprile 2015

La Crisi a che punto è……Tassi e Mutui

Dopo aver scritto nel post precedente La Crisi a che punto è……Cambio Euro/Dollaro, l’andamento del cambio Euro/Dollaro, in questo post descriverò invece la situazione attuale dei tassi d’interesse e dei mutui.
Come più volte riportato nei miei post, che dal settembre 2014 il tasso applicato dalla Banca Centrale Europea è 0,05% al minimo storico (Sempre più giù il tasso della BCE al minimo storico con lo 0,05%), vediamo se i tassi per i mutui sono calati in maniera proporzionale.
Al 31 marzo del 2015, solo qualche giorno fa, la situazione dei tassi BCE, EURIRS (utilizzato per i mutui a tasso fisso) ed EURIBOR (utilizzato per i mutui a tasso variabile) la si può vedere nell’immagine 1 di screenshot sottostante catturata sempre il giorno 31 marzo scorso dal sito Osservatorio tassi Il Sole 24 ore.... 
                                                                       Immagine 1

Come si può notare, questi tassi sono davvero molto bassi, anche lo stesso tasso EURIRS (comunemente detto solo IRS) è sorprendentemente basso sotto l’1%. Questo vuol dire che fare un mutuo adesso per l’acquisto della casa è davvero vantaggioso, anche utilizzando il tasso fisso, perché realmente si "dovrebbero” avere delle rate mensili bassissime, ma è davvero così? Vediamo!

Ricordando che le banche prendono i soldi in prestito dalla BCE al “ridicolo” tasso dello 0,05%, ho fatto sempre alla fine dello scorso mese di marzo una simulazione per il confronto delle varie offerte per un mutuo a tasso fisso a 25 anni (nell'immagine 2 sottostante di screenshot del 31 marzo scorso sono riportati i mutui più convenienti a riguardo), per vedere l’offerta migliore e paragonarla al mutuo a tasso fisso che feci io con la BNL nel 2010 cinque anni fa (link Mutuo Casa), seguì poi la surroga l’anno successivo ad un altro istituto di credito
                                                                       Immagine 2

Ad un primo sguardo risulta evidente che fare adesso un mutuo con tasso fisso con le caratteristiche riportate nell'immagine 2 sopra (le stesse del 2010) è conveniente, però c’è qualcosa che non quadra…..  
Infatti, nel caso del mio mutuo (link Mutuo Casa) il tasso d’interesse, la somma tra l’IRS 3,46% (che mi applicò in maniera discutibile la BNL) e lo spread 0,90%  (questo si conveniente) di ricavo della banca, fu del 4,36% con TAEG finale del 4,45%, con una rata mensile di euro 411.
Se dovessi fare adesso un mutuo a 25 anni con le stesse caratteristiche di cinque anni fa sempre con la stessa banca la BNL, la rata mensile “teorica”, perché all’atto del rogito tutto può cambiare a “sfavore del cliente” (per dettagli vedere post Mutuo Casa) sarebbe di euro 361,54 con tasso fisso del 3,15% e TAEG finale del 3,38%, come si può notare dall’immagina 2 sopra di simulazione delle migliore offerte per un mutuo a tasso fisso, con un tasso EURIRS a 25 anni intorno allo 0,8%. Questo però non spiega allora perché se quest’ultimo dato il tasso dell’IRS a 20-30 anni di fine marzo 2015 è più di quattro volte inferiore all’IRS applicatomi nel 2010 la rata mensile cala ma non in maniera proporzionale come la logica vorrebbe. Infatti la rata dovrebbe essere intorno ai 300 euro mensili invece così non è! Direte voi, che a me all'epoca fu applicato uno spread della banca del 0,90%, si vero ed era quello che mi aveva convinto. Allora vuol dire che se adesso la rata mensile è scesa si a 361 euro, mentre come ho scritto doveva calare ancora di più, ovviamente è aumentato lo spread della banca ed altri costi accessori, in modo tale che la bilancia penda sempre a favore della banca mutuante e mai del cliente mutuatario.
A conferma di questo argomento vi linko questo articolo sempre dello scorso mese di marzo Compravendite case.... mutui più leggeri ma spread rimangono alti  

Quindi in conclusione......
non è tutto oro quello che luccica, e la "furbizia" continua ad avere la meglio sulla "correttezza"!

Siamo ormai quasi al termine di questa serie di post…... che continua con...... 
 La Crisi a che punto è……Petrolio, Spread BTP/BUND, Jobs Act



Cambiamo la Nostra Italia e non solo...
Roberto Di Stefano  

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